Un bene immobiliare può avere diversi valori in funzione dello scopo della stima:
- Valore di Capitalizzazione: lo si stima accumulando all’attualità i redditi futuri ed ordinari di un immobile; tale valore è utilizzato a fini fiscali ad esempio per il calcolo dell’ Imu.
- Valore di Costo: è dato dalla somma di tutte le spese che si devono sostenere per edificare o ristrutturare un certo fabbricato.
- Valore di Trasformazione: lo si stima in modo da valutare la convenienza economica di un determinato intervento di tipo edilizio o di un cambio di destinazione d’uso.
- Valore di Mercato: si stima il più probabile prezzo a cui si potrebbe vendere un immobile in un dato momento.
Da questo schema si capisce che a seconda dell’ obiettivo della stima si perseguirà un diverso valore che potrà assumere numeri assoluti diversi.
Il Valore di Mercato a cui commercializzare l’Immobile, sarà calcolato dal Consulente Immobiliare che articolerà professionalmente il suo giudizio sulla base di una procedura che possiamo schematicamente riassumere per step:
1) Il Sopralluogo: si prende visione delle caratteristiche oggettive di un certo immobile; gli affacci, la luminosità, il livello delle finiture; anche le caratteristiche estrinseche, come l’ubicazione, la vicinanza alle vie di comunicazioni ed ai servizi, la qualità urbanistica dei fabbricati ed il tessuto sociale, e le caratteristiche intrinseche come le tipologie edilizie e costruttive e in generale la qualità edilizia avranno un ruolo importante nella determinazione del risultato.
2) Il Controllo Documentale: occorre analizzare la documentazione per verificare l’effettiva trasferibilità di un bene; eventuali difformità o abusi, o l’esistenza dei vincoli limitativi del diritto di proprietà potrebbero rendere più difficile una vendita. Un’analisi preventiva dello stato urbanistico, catastale e ipotecario della casa permette di determinare i correttivi e anche di prevedere quanto incideranno economicamente sulla trattativa.
3) Analisi di Mercato: il prezzo di un immobile è determinato dall’incrocio di domanda e offerta e l’analisi del compravenduto nel breve periodo di una determinata zona rappresenta il dato unitario di partenza; come alternativa il valore medio può essere determinato dal calcolo della redditività prevedibile.
4) Il Calcolo del Valore: dopo aver ricavato il valore unitario medio dall’Analisi di Mercato, o il valore determinato dalla redditività presumibile, il valutatore farà delle considerazioni sui plus e sui minus dell’immobile e identificato il valore unitario adeguato su queste osservazioni lo moltiplicherà per la superficie commerciale computata per i vari coefficienti di omogeneizzazione. Si determinerà, così, una fascia di prezzo cui verosimilmente si venderà l’immobile.
5) La definizione delle strategie: il Valore ricavato da questi step dovrà essere sottoposto all’approvazione del Proprietario Venditore indicando con accuratezza le premesse e le considerazioni fatte ed evidenziando come si è mosso e come continuerà a muoversi il mercato. Spesso il Venditore tenderà ad attribuire alla proprietà un valore più alto, vuoi per il suo coinvolgimento “sentimentale” o per la speranza di far “un affare economico importante”. Sarà opportuno evidenziare al Venditore l’importanza strategica di commercializzare l’immobile ad un prezzo in linea con il mercato, per evitare lunghe attese che inevitabilmente si ripercuoteranno negativamente sul prezzo finale di vendita.
In ultima analisi possiamo sottolineare come la stima si debba basare su approfondite analisi comparative del mercato immobiliare e su una conoscenza precisa della location con le implicazioni sia positive che negative che concorreranno alla determinazione del prezzo di vendita; ciò nonostante questa stima si basa su calcoli probabilistici per cui potremmo solo determinare con la migliore accuratezza possibile il valore della compravendita che dovrà essere monitorata nel corso della campagna di commercializzazione del bene.
Comments